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世邦魏理仕:“科技+房地產”顛覆了寫字樓的盈利模式

經濟基本面和城市發展的變化之下,北京寫字樓市場需求在過去三年不斷演變。

與交易市場上外資活躍程度不同,中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%,已經取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。

  “中資企業的擴張主要體現金融產業跟科技TMT等領域,這恰恰也是北京的支柱產業?!笔腊钗豪硎巳A北區研究部主管孫祖天指出,今年一季度GDP的增長率無論是全國還是北京都是健康穩健的態勢,所以今年北京寫字樓總體狀況來說還是相對謹慎樂觀。

這種樂觀體現在北京極低的空置率上?!叭ツ晁募径鹊臅r候,北京出現了負吸納量,今年一季度吸納量轉正,北京現在的空置率在8%左右,仍然是全國最低的空置率之一?!笔腊钗豪硎巳A北區董事總經理劉煥麗分析稱。

劉煥麗指出,在寫字樓市場,15%的空置率是一個臨界點?!斑@個數字超過15%,就變成了客戶方市場。實際上,現在北京的空置率突破10%的可能性不大?!?/p>

這主要源于整個北京市場的新增供應量處在相對較低的水平。即使今年CBD區域預期有比較大的新增體量入市,但是這個區域新增供應量是不是能夠順利入市還有很大的不確定性。

供不應求的北京寫字樓,租金一直維持在高位,去年還有一定的上升。孫祖天認為,這不利于租賃需求的釋放?!皹I主在租金上的讓步將推動整體市場活躍度的提升?!?/p>

  圖:各商務區及商務園區主要需求行業

  市場變化已經對此作出了回應。孫祖天表示,最近兩年可以看到很多外資客戶采用的是靈活辦公的模式,包括使用非固定辦公位以及聯合辦公的形式,辦公成本限制在一個比較可控的水平?!巴赓Y客戶之所以放緩了在寫字樓租賃上擴張的規模,就是對于北京寫字樓市場租金高企的一個反映?!?/p>

當下,租戶移動辦公的習慣越來越流行,對辦公場所的使用習慣也不僅僅是一張桌子、一把椅子、一個筆記本,而是更加強調“以人為本”的創新,這也直接帶動了辦公空間領域的革新。

當“科技+”概念進入房地產,便顛覆了傳統寫字樓的盈利模式。孫祖天表示,“以前寫字樓最主要的收入來源就是靠租金。但現在通過科技的介入,開發商的盈利模式是房地產及服務,從增值服務中獲得盈利,而不是固定的收租金?!?/p>

劉煥麗補充稱,從整體的運營來講,開發商打造綠色建筑也是在為自身節約成本?!翱萍假x能是一次性的投入,但是它對人員、對運營的監測和實施是節約成本的,至少節約10%—15%左右?!?/p>

另外,租戶群體在這方面也是會節約成本的,并且更具靈活性?!盀槭裁磿淖詈唵蔚囊苿愚k公變成了靈活辦公,其實是要將所有的辦公室最大化的利用,而且讓辦公室富有彈性、韌性?!眲惐硎?,這不僅加大的員工的融合度,同時也顛覆了原來加200人就要多租2000平米面積的傳統思路。

雖然房地產市場承壓,但行業積極的一面也正在孕育,科技賦能的寫字樓領域已經逐漸開始顛覆傳統邏輯。


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